El Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de casación interpuesto por nuestro despacho en un asunto en el que se discute la valoración de una vivienda expropiada. La Sección de Admisión ha apreciado interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia, lo que supone un paso decisivo en la defensa de los derechos de nuestro cliente y sienta las bases para una futura doctrina que afectará a numerosos casos similares.
El caso: de 170.000 a 20.000 euros
El procedimiento tiene por objeto la expropiación de la que ha sido vivienda habitual de nuestro cliente. El Plan General de Ordenación Urbana del municipio declaró el inmueble «fuera de ordenación» al asignar al suelo la calificación de sistema general viario y cauce público hidráulico.
El edificio se sitúa en suelo urbano consolidado y es perfectamente legal; es decir, la calificación de «fuera de ordenación» es por determinación del planeamiento y no porque el inmueble fuera ilegal.
La tasación inicial valoró conjuntamente suelo y edificación por el método de comparación en aproximadamente 170.000 euros. Sin embargo, la hoja de aprecio del Ayuntamiento, tras obtener un valor similar mediante homogeneización por antigüedad y estado de conservación, aplicó una segunda reducción del 88% en función de la vida útil del inmueble por estar «fuera de ordenación», dejando la tasación final en 20.625 euros.
Esta valoración fue ratificada por el Jurado de Expropiación y el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, en la Sentencia de 28 de diciembre de 2023 (Recurso 184/2022) que ahora se recurre.
La cuestión casacional: ¿doble depreciación por antigüedad?
Mediante auto de 10 de diciembre de 2025, el Tribunal Supremo ha identificado como cuestión de interés casacional determinar si, en inmuebles que hayan quedado fuera de ordenación de forma sobrevenida, debe aplicarse simultáneamente el criterio de antigüedad del artículo 35.3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015 y el coeficiente reductor por antigüedad del artículo 6.5 del Reglamento de Valoraciones.
Nuestro planteamiento sostiene que esta interpretación genera una doble depreciación inadmisible: la tasación por comparación ya contempla la antigüedad del edificio, por lo que aplicar posteriormente el coeficiente reductor por vida útil supone penalizar dos veces el mismo criterio.
Existe discrepancia entre Tribunales Superiores de Justicia sobre esta cuestión. El TSJ de Cataluña, en Sentencia de 23 de abril de 2021 (Recurso 380/2016), afirmó que no es posible una doble penalización, mientras que el TSJ del País Vasco no lo considera así. El Tribunal Supremo deberá fijar doctrina jurisprudencial que establezca criterios uniformes para todo el territorio nacional.
Importancia y perspectivas
La admisión a trámite representa un logro procesal significativo, dado el filtro exigente del Tribunal Supremo. Para nuestro cliente, abre una esperanza ante una situación que consideramos profundamente injusta. La futura sentencia tendrá trascendencia para todos los supuestos de expropiación de inmuebles en situación de fuera de ordenación, garantizando criterios claros que eviten valoraciones confiscatorias.
Esteban Umerez Argaia
Socio responsable del Área de Derecho Administrativo